¿Cómo va el proyecto?
Tras estar dos temporadas en constructoras, decidí conformar Value Developers, una compañía boutique que se encarga de desarrollar proyectos inmobiliarios en no solo el sector de la categoría de vivienda, sino también categorías de comercio, incluido oficinas.
Por otro lado, también estamos materializando oportunidades de banco de inversión de activos y generarle una rotación de capital más eficiente a inversionistas y constructores de proyectos inmobiliarios.
¿Qué proyectos destaca?
Estamos en el segmento de desarrollo de vivienda tanto para venta como para renta. Ahí hay una oportunidad interesante de mercado. La rentabilidad de ese tipo de proyectos de áreas pequeñas es muy interesante.
Otros proyectos son desarrollos de comercio, institucionales y oficinas.
¿Cómo ha visto el segmento de bodegas y oficinas?
Lo que vemos es que ha habido una reversión de la tendencia híbrida, no solo en Colombia, sino en el mundo entero. Poco a poco las compañías se han dado cuenta que el desarrollo de la cultura organizacional es mucho más complejo con el modelo totalmente remoto.
Allí hay corredores importantes en ciudades como Bogotá que tienen vacancias bajísimas. Por ejemplo, el Corredor de Chico en Bogotá es un corredor en el cual no se ha generado oferta en los últimos dos años y hay oportunidades interesantes de desarrollo. En ese segmento hay corredores con algunos temas de vacancia, particularmente el de la 26.
En el caso de bodegas, el panorama es similar. Sin embargo, el desarrollo de centros de distribución, particularmente en Bogotá, en el corredor de la 80, ha sido muy activo. Es decir, ha habido mucha demanda de empresas que quieren poner sus centros de distribución en ese corredor. Esta tendencia también pasa en Barranquilla, en Cartagena. Hay una oportunidad muy interesante con el auge del near-shorting.
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Rafael Álvarez, presidente
Value Developers
¿Y en vivienda?
La tipología de los hogares se ha reducido de tamaño, es decir, cada día son más las personas que viven solas o en pareja, no en grandes familias. Ahí, el co-living lo que hace particularmente es llenar ese vacío de relacionamiento y generar espacios que sean más accesibles a todo el mundo.
¿Qué opina sobre la situación en la VIS con los subsidios?
En 2022 y 21 se vendían de interés social 160.000 viviendas, y hoy estamos cercanos a los 70.000, es decir, el mercado cayó a la mitad. Es una realidad de mercado, y el único que está funcionando adecuadamente es el de la Sabana de Bogotá, por eso sigue siendo interesante. Fuera de la capital es realmente es difícil la situación porque las cajas fuera de Bogotá no tienen la misma capacidad.
Sin embargo, con las ventas actuales veo que el mercado en el país se tiende a estabilizar.
¿Van a desarrollar vivienda VIS con estos retos?, ¿Recibirían Mi Casa Ya?
No. No se recibirá de ninguna manera. Probablemente las viviendas VIS que hagamos van a ser incluso que no necesiten subsidios porque serán de renovación urbana, en el que inviertan personas que van a vivir ahí, pero también personas que quieran generar rentabilidad.
¿Qué más viene para 2025?
La idea no es ser una compañía demasiado grande, que hace cinco o seis proyectos simultáneamente muy rentables, ese es el objetivo general. El año 2025, aunque va a tener muchos nuevos retos en lo fiscal, va a haber dos variables que van a compensar estas dificultades. Una variable muy importante son las tasas de interés. Hoy día ya estamos viendo créditos a constructores por el 14 % efectivo anual y tasas a compradores que están cerca del 9 % efectivo anual.
Desde el punto de vista microeconómico de la compañía y del sector, va a ser interesante el repunte que va a tener esta nueva realidad de compradores. Vemos que el mercado en Colombia va a crecer alrededor del 16-17 % el año entrante, estabilizándose en alrededor de 150.000 unidades de vivienda desde las 116.000 que tenemos hoy día.
Hay un número de hogares importante en Colombia que todavía tiene necesidades de vivienda, una parte la suple el segmento de arrendamientos pero otra parte la debe suplir particularmente en submercados como Bogotá, esta nueva realidad de compradores que hoy día tienen acceso a créditos del 9 % y no del 20 %, entonces eso evidentemente genera unas cuotas que el comprador actual puede pagar.
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Vivienda
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¿Qué piensa sobre el fenómeno en crecimiento de remesas?
Aparte del tema de tasas, las remesas están llegando a niveles importantes, estamos hablando de US$13.000 millones al año que se puede canalizar inversión en vivienda y activos comerciales y operativos que estén en renta por ejemplo.
PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista de Portafolio